Les SCPI sont des solutions pour ceux qui souhaitent avoir des compléments de revenus une fois à la retraite ou qui sont en quête de rendements réguliers. Comprendre le fonctionnement d’une SCPI est un moyen pour l’investisseur de réaliser des placements sûrs en immobilier locatif. Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI ?
Définition de la SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement apporté par les particuliers en vue d’acquérir et de gérer un parc immobilier destiné à la location et dont la principale vocation est d’en tirer profit. En contrepartie des fonds qu’ils apportent, les investisseurs reçoivent des parts sociales. L’investissement en mobilier locatif est également connu sous le nom « Pierre Papier », un exemple parmis d’autres, la SCPI de Déficit Foncier (définition et fonctionnement). Par ailleurs, un investissement en SCPI ne concerne pas un bien précis, mais un ensemble immobilier. La SCPI peut faire l’acquisition de biens d’équipements ou réaliser des travaux d’aménagement pour son parc immobilier, mais la construction de biens immobiliers lui est formellement interdite. Le capital social minimum des SCPI est de 760 000 euros. Les différents types de SCPI ont pour objectif d’attirer des profils d’investisseurs variés. Pour acquérir des parts de scpi, il est possible d’investir en direct, à crédit ou en assurance-vie. Voici quelques exemples de SCPI.
SCPI à capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, l’investisseur ne peut acquérir des parts qu’à l’occasion des levées de fonds en vue d’augmenter le capital de la SCPI. Un autre inconvénient de ce type de SCPI est d’attendre une opportunité de souscription pour pouvoir acheter des parts. Par ailleurs, l’investisseur doit d’abord trouver un acquéreur s’il a l’intention de vendre ses parts.
SCPI à capital variable
Le fonctionnement d’une SCPI à capital variable est plus souple que celle d’une SCPI à capital fixe. En effet, l’investisseur peut vendre ou acheter des parts lorsque la société annule ou émet de nouvelles actions. Par contre, la fréquence des achats et des ventes de parts effectués par l’investisseur est soumise à une limite fixée par la société.
Les SCPI de rendement
Elles sont destinées aux investisseurs à la recherche, d’une part, de rendements élevés, et d’autre part d’une valorisation de leur capital. Les investisseurs reçoivent régulièrement des acomptes sur dividende qui peuvent avoir lieu tous les mois ou tous les trois mois, etc. Les SCPI de rendement gèrent la location de locaux commerciaux, de bureaux à des entreprises ou d’entrepôts. Il existe cependant plusieurs catégories de SCPI de rendement : SCPI diversifiées avec un patrimoine composé de types d’immeubles variés ou des SCPI de commerces qui possèdent un patrimoine affecté à des murs de magasins. Les SCPI européennes et régionales dont les patrimoines sont respectivement investis majoritairement hors de France et hors de Paris et sa région. Enfin les SCPI spécialisées sur un ou plusieurs segments spécifiques, par exemple l’immobilier de santé.
SCPI de plus-value
Connues également sous l’appellation SCPI de capitalisation, les SCPI de plus-value gèrent un patrimoine composé d’immeubles, logements, bureaux ou locaux à forts potentiels. L’objectif est de permettre à l’investisseur de bénéficier de plus-values à terme. Le principe est de revaloriser progressivement la valeur du capital des investisseurs.
SCPI fiscales
Le patrimoine de ce type de SCPI comprend essentiellement de logements neufs qui sont situés en centre-ville. Investir dans des SCPI fiscales de type SCPI Pinel ou « SCPI Malraux » permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages comme une réduction d’impôt et la possibilité d’investir dans plusieurs immeubles. Cependant, elles ne sont pas destinées aux investisseurs qui ont besoin d’argent de suite. En effet, il est obligatoire de détenir des parts d’une SCPI Pinel pendant 6 à 12 ans à partir de la mise en location du logement de la SCPI pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux. Un exemple d’avantage fiscal dans le cas d’investissement dans une SCPI Pinel en 2016 : l’investisseur doit jouir d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son investissement selon la durée de location des biens. Ce montant est limité à 300 000 euros.